«єОселя» – державна програма іпотечного кредитування житла, яка запрацювала у жовтні 2022 року. Взяти у ній участь могли лише кадрові військові, силовики, медики, вчителі та науковці. З 1 серпня 2023 року уряд розширив програму – скористатися нею зможуть ще кілька категорій українців.
Головна перевага «єОселя»: можливість придбати житло в іпотеку під 3% або 7% , коли банки пропонують ставки вдвічі або навіть втричі вищі. Хто саме може претендувати на участь у держпрограмі, що може стати на заваді і чи є різниця в умовах купівлі для пільговиків та решти?
Текст програми вперше опубліковано 19 січня 2023 року і оновлено у зв’язку з рішенням Кабінету міністрів від 4 липня, яким було внесено зміни до програми «єОселя»
«єОселя»: кому доступна державна іпотека
В Україні банки зараз пропонують іпотеку зі ставкою від 15% до 25% річних. Крім того, банк вимагає перший внесок від 30%. Нова програма кредитування житла «єОселя» має спрощені умови і ставку у 3% для пільгових категорій та 7% для решти.
Пільгові категорії: умови
Взяти пільгову іпотеку зі ставкою 3% можуть українці:
- не молодші за 18 років і не старші за 70 років на дату погашення;
- які належать до однієї з пільгових категорій: йдеться про кадрових військових, правоохоронців, педагогів, медиків, працівників освіти та науковців (докладніше тут і тут) та члени їхніх сімей;
- з 1 серпня також – детективи і старші детективи Національного антикорупційного бюро, особи рядового і начальницького складу Державного бюро розслідувань, детективи та особи начальницького складу Бюро економічної безпеки та члени їхніх сімей;
- не володіють житлом; або мають житло менше ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного члена сім’ї додатково; або володіють житлом, розташованим в районі бойових дій чи на тимчасово окупованій території;
- не беруть участь в інших чинних державних програмах із забезпечення житлом;
- є платоспроможними;
- не фігурують у санкційних списках.
Згідно з рішенням уряду 4 липня 2023 року, військові та силовики, які внаслідок поранення під час бойових завдань отримали І-II групу інвалідності та втратили свою посаду, зберігається право на пільгову іпотеку під 3%.
Хто ще зможе взяти пільгову іпотеку
З 1 серпня на пільгову іпотеку – але вже під7% – можуть претендувати ще кілька категорій українців. Основні умови (вік, платоспроможність тощо) ті самі, що і у пільговиків, а от самі категорії такі:
- ветерани війни та члени їх сімей;
- учасники бойових дій;
- особи з інвалідністю внаслідок війни;
- сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) захисників і захисниць України;
- інші громадяни України, які не мають власного житла або у власності яких менше ніж 52,5 кв м для сім’ї з однієї особи та додатково 21 кв м – на кожного наступного члена сім’ї (житло на тимчасово окупованих територіях до уваги не береться).
Як працює «єОселя»
«єОселя» передбачає, що українці братимуть іпотеку у банках – а держава компенсуватиме установам знижену відсоткову ставку.
«Фактично, ця програма означає фінансування банків, які в подальшому надаватимуть кредити для пільгових категорій», – розповідає про механізм роботи кредитування житла за програмою «єОселя» адвокат Михайло Ілляшев.
Отримати кредит на житло за програмою «єОселя» українці зараз можуть у таких банках: «ПриватБанк»; «Ощадбанк»; «Укргазбанк»; «Глобусбанк»; Sky Bank. Список розширюється.
Перевірити, чи доступна саме вам участь у програмі, можна у самому банку або попередньо через «Дія» – залишивши там відповідну заявку.
«Програма проаналізує первинні документи щодо доходів, статусу. Людина отримає попереднє рішення, чи може вона в принципі претендувати на участь в цій програмі. І на який потенційний розмір кредиту може розраховувати», – пояснює Анна Лаєвська, комерційний директор компанії «Інтергал-Буд», що бере участь у програмі як забудовник.
Крім того, треба буде зробити перший внесок. За стандартних умов банки просять сплатити від 30% суми іпотеки, «єОселя» дозволяє зменшити внесок до 20% (для обох категорій). Однак не завжди – «ПриватБанк», приміром, одразу просить ті самі мінімум 30%, а деякі можуть про це попросити в окремих випадках.
«Іноді банк просить збільшити перший внесок, щоб це було не 20%, а 30%, наприклад, якщо ціна квартири вища за допустиму по програмі або якщо є певні сумніви стосовно платоспроможності позичальника. І дуже часто люди йдуть на такі кроки», – говорить комерційна директорка будівельної компанії «Інтергал-Буд».
Варто врахувати й додаткові витрати, що є стандартними для іпотечних кредитів, і для учасників «єОселі» тут виключень немає. Види платежів та суми можуть різнитися залежно від банку.
Може знадобитись оплатити, зокрема:
- страхування іпотеки;
- разову комісію;
- послуги нотаріуса;
- оцінювання нерухомості;
- відкриття рахунку;
- переказ коштів на рахунок продавця.
Яке житло допоможе купити «єОселя»
Програма «єОселя» розповсюджуються лише на певні типи осель, певної площі і певної дати будівництва – тут немає винятків ні для пільговиків, ні для решти учасників програми.
«Ні таунхауси, ні приватні будинки не підпадають під програму «єОселя», лише квартири у багатоповерховому будинку. Вік висотки має бути не більше 10 років», – розповідає експертка з нерухомості Лідія Рибачок.
Під програму підпадає навіть недобудоване житло – але тут також є умови.
«Більшість об’єктів, які акредитовані і які державна компанія «Укрфінжитло» допускає до участі в програмі «єОселя» – це будинки з готовністю 20-30%, де вже зведено декілька поверхів моноліту і є дуже помітна динаміка будівництва», – пояснює Анна Лаєвська.
Щодо площі – на одну людину виділяється 52,5 м². Але якщо це сім’я, додатково на кожного члена родини додають 21,5 м². Тобто, родина з трьох людей може розраховувати на житло площею не більш як 94,5 м².
Як розрахувати вартість квартири?
Є обмеження і щодо вартості квартири: вона не має перевищувати середню вартість спорудження житла у регіоні, помножену на коефіцієнт. Якщо простими словами, то потрібно взяти середню ціну квадратного метра в області з наказу Мінрегіону і помножити її на коефіцієнт:
- для міст-мільйонників – 2,5;
- для обласних центрів з населенням вище 300 тисяч – 2;
- для міст з населенням менше 300 – 1,75;
- для інших населених пунктів – 1.
З 1 серпня програма доступна і на територіях Харківської, Запорізької та Херсонської областей, які не перебувають в окупації та на яких не відбуваються активні бойові дії. Тобто, можна скористатись програмою на всій території України, за винятком тимчасово окупованої території та районів бойових дій
Аби показати, як це працює на практиці, зробимо розрахунок на прикладі квартири у Києві.
«Уявімо, що до нас приходить військовий із родиною, запит є на простору двокімнатну квартиру 63 м². Вартість такої квартири орієнтовно зараз становить 3,5 млн грн. Перший внесок за умовами «єОселі» буде приблизно 600 тис. грн, щомісячні виплати складатимуть 12,-12,5 тис. грн вже з відсотками», – пояснює Анна Лаєвська.
Якщо вартість 1 м² або площа бажаної квартири більші за визначені умовами програми, позичальник все одно може скористатись нею – але різницю треба буде додати до початкового внеску. Загалом банки-учасники визначають максимальну суму кредиту від 4 до 6 млн грн.
За даними Мінекономіки, від початку старту програми «єОселя» з жовтня 2022-го нею скористалося майже 1700 українських родин, загальна сума кредитування склала понад 2,3 млрд грн.
